北京提出老舊小區(qū)改造要推廣“勁松模式”與“首開經(jīng)驗”

日前，北京市委全面深化改革委員會召開會議，審議了《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》，提出老舊小區(qū)改造是“民生改善綜合體”，應細化改造內容和標準，加快審批速度；推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”；引入專業(yè)化物業(yè)服務工作機制，健全物業(yè)費收繳使用制度。

“勁松模式”指北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式；“首開經(jīng)驗”指首開集團在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務升級方面提供的經(jīng)驗。

勁松模式：指北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式。該社區(qū)始建于1978年，總建筑面積19.4萬平方米。小區(qū)年代久遠，存在若配套服務項目不全、設施老化以及專業(yè)物業(yè)管理缺乏等問題，整體居住環(huán)境不再滿足住戶期望，居民希望引入專業(yè)物業(yè)服務并為老樓加裝電梯。

通過區(qū)級統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導，社區(qū)協(xié)調，居民議事，企業(yè)運作，五方聯(lián)動推進老舊小區(qū)的改造更新工作;

“先嘗后買”，企業(yè)提供為期四個月免費服務，讓居民在感受到生活品質提升基礎上逐步接受物業(yè)服務付費理念。

勁松模式五方聯(lián)動概念圖

首開經(jīng)驗：指首開集團在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務升級方面提供的經(jīng)驗，是國有企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的典型模式。具體包括完善物業(yè)管理，實行"先嘗后買”和”持續(xù)更新”，根據(jù)居民提出新的合理化建議持續(xù)開展微改造，并注重物業(yè)服務前置，著眼建立長效機制，將"硬設施”與”軟服務"結合。

光大證券認為老舊小區(qū)存在基礎設施差、缺乏專業(yè)物業(yè)管理等問題，無法滿足居民日常生活的需求。根據(jù)“勁松模式”和“首開經(jīng)驗”，老舊小區(qū)改造必須充分發(fā)揮物業(yè)服務前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺和實施、部分資金投入、后期維護和持續(xù)運營等方面，物業(yè)服務企業(yè)均扮演核心角色。

舊改是物業(yè)服務企業(yè)存量拓展途徑之一，政府支持力度較強

國務院指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務；根據(jù)住建部摸排，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。國家多部門明確提出支持老舊小區(qū)引入市場化物業(yè)服務。

光大證券認為，老舊小區(qū)改造催生三大業(yè)務：基礎物業(yè)管理服務、空間運營服務、其他社區(qū)增值服務。

1) 基礎物業(yè)管理服務：包括傳統(tǒng)四保:保安、保潔、保綠、保修。根據(jù)首開經(jīng)驗與勁松模式，居民對于老舊小區(qū)改造的訴求之一是引入專業(yè)物業(yè)服務。對社區(qū)資產(chǎn)(包括公共設施和個人住宅)進行專業(yè)維護，從而達到社區(qū)資產(chǎn)保值增值的目的。同意繳納物業(yè)管理費，引入專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，是居民對于美好生活和優(yōu)質服務需求的反映，按照摸排測算，老舊小區(qū)改造催生的物業(yè)管理市場體量可觀。

2)空間運營服務：如停車管理服務，智能安防監(jiān)控、智慧小區(qū)管理平臺、電梯服務、社區(qū)廣告業(yè)務等。物業(yè)服務企業(yè)在老舊小區(qū)改造中憑借資源整合優(yōu)勢和成本易管控優(yōu)勢發(fā)展空間運營業(yè)務，物業(yè)服務企業(yè)在前期提供舊改小區(qū)空間安全管理、綠化環(huán)境改造、適老化改造、智慧化改造等;后期物業(yè)服務企業(yè)配合居民需求，制定針對性服務方案和維護方案，真正滿足業(yè)主需求，改善生活環(huán)境，謀求長效穩(wěn)健管理。

3) 其他社區(qū)增值服務：物業(yè)服務企業(yè)可以憑借"貼合社區(qū)，響應迅速”的特點在舊改小區(qū)中開拓養(yǎng)老托幼、醫(yī)療助餐等一系列"軟件"服務。物業(yè)服務企業(yè)通過摸查舊改小區(qū)老年人的信息和需求，建立集日間照料和居家養(yǎng)老為一體的社區(qū)養(yǎng)老驛站;可聯(lián)合社區(qū)人員成立社區(qū)托育中心，面向有需求的業(yè)主，提供全方位育兒咨詢、早教課。日托半日托，親子活動等;物業(yè)還可以提供社區(qū)家政服務生活純凈水供應等延伸服務，增設一系列機構與設施，包括醫(yī)療機構、社區(qū)便利機構、餐飲機構、智能快件存儲柜等，提升為業(yè)主服務效能。

老舊小區(qū)改造的加速推進，提高物業(yè)服務企業(yè)的滲透率，擴大物業(yè)管理行業(yè)市場空間。

物業(yè)服務企業(yè)在提升全社會就業(yè)水平，提高勞動報酬率在初次分配中的比重中作用凸顯，并在疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，“優(yōu)質優(yōu)價”利于拓展行業(yè)整體發(fā)展空間。